我在2013年买了我的最后一所房屋。本来可以用现金付清的，但取而代之的是，抵押了一笔抵押贷款，并将剩余的钱投资了。今天我告诉你’s worked out.
抵押致富
One of the 大 debates in the FIRE space is whether 您 should pay off 您r 抵押. By 不 paying off mine, I’m in the minority:
大多数人会说，他们喜欢无债务的安心生活，我可以与他们联系。一点点。我讨厌债务。讨厌！讨厌！！ 讨厌 它！！！我讨厌债务几乎和讨厌一样：
- Having to pee 上 a plane when 您’重新坐在靠窗的座位上，中间的家伙睡着了
- 让ters from the IRS
- 什么时候’外面10度，孩子放屁
- When 您 get 不要e “照顾生意”而且没有卫生纸
- 不断点击笔的人
- 张嘴咀嚼
您得到图片。我做 不 像债务。 除 抵押好吧，我不’我也很喜欢’d happily let 您 付清我的钱），但我可以忍受。
Mo’ Mortgage, Mo’ Money
我在2013年6月购买了自己的房屋， $ 176,000。放后 20％下降，我的抵押债务降到了 $ 140,800。它’s financed at 3.25超过％ 15 年份。到目前为止，我们’ve paid $ 23,467 感兴趣的：
在贷款过程中，我’ll pay $ 37,284 感兴趣的：
讨论抵押贷款利息很无聊。我知道。坚持我
让’谈论最酷的部分；赚钱！记得我一直 $ 140,800 通过不为房屋支付现金。这里’这笔钱在S中的表现如何&P 500，有股息再投资：
It’是时候进行一些简单的数学运算了：
$ 140,800 * .75479 = $ 106,274
记住我’ve paid $ 23,467 到目前为止有兴趣吗？一世’m ahead 通过 $ 82,807.
如果我的投资组合退还$0 对于其余的贷款，我’d still be ahead 通过 $ 68,990:
$ 106,274– $ 37,284 = $ 68,990
为我的房屋支付现金本来是 巨大 财务错误！
但是那’并非全部。如果我要为自己的房屋支付现金，我将有能力投资’m 不 支付抵押贷款（每月989美元）。让’s看到该方案如何解决：
而不是 $ 106,274， 一世’d have $ 95,781。一世’m ahead 通过 $ 10,493 或关于 10％。该选项不’t beat 前装 但不是’t so bad as long as 您 have the discipline to invest the money instead of doing something stupid with it. Like 我:
人们说的其他话
我听到人们为什么总是还清抵押贷款的借口：
如果我有3.25％的抵押贷款，还清就是3.25％的自动回报！
即使你’怕股市，希望你’d将钱存入FDIC储蓄帐户。目前，您可以在这些帐户上获得2.25％的利率，因此’s a 1% return.
我只是喜欢无债提供的内心平静。
愚蠢的人。这是一个短期思考的例子。
If 您 believe in VTSAX 和 believe in paying off 您r 抵押, 您 have a case of cognitive dissonance. Holding these two thoughts is inconsistent:
- 我投资VTSAX是因为长期来看它的回报率在6％至9％之间。
- 还清3.25％的抵押贷款是一个好主意。
偿还抵押贷款是短期内的安心。
一大笔钱是长期的省心。
注意事项
公牛奔跑了：股市一直处于不可思议的状态。一世’d如果未来10年的回报率超过过去10年，则感到惊讶。但是，如果您的抵押贷款低于4％，我’d仍然考虑坚持下去。
便宜的账单：如果还清抵押贷款，则可以协商便宜的保险，因为贷款持有人没有’口述术语。哎呀，如果你’风险还可以，你不’完全不必购买保险。
难得的机会：今天’利率是一个历史异常。一世’如果他们长期保持这种状态，将感到非常惊讶。
30年FTW
如果我能再做一次，我将获得30年的贷款。尽管我有资产，但我不’没有足够的收入将我的房屋改造成值得拥有的水平（贷方很愚蠢， 不要’t care about assets）。
所以我’只要保持在3.25％的水平即可。九年后回来，我’ll let 您 know how this experiment worked out.
从另一个角度来看，请查看ERN’s excellent post: //earlyretirementnow.com/2016/12/28/seven-reasons-in-defense-of-debt-and-leverage/
对于相反的观点，请参阅《 FIRE医师杂志》上的客座帖子： //www.physicianonfire.com/paying-off-mortgage-mistake/
加入已经注册的十多岁！
订阅意愿 提高 您r life in 难以置信 方法*。
*Only if 您r life is pretty bad to begin with.
在2015年，我们’d以2.625％的比率进入15年。我们’会比我们在第一笔贷款中少付全部贷款的利息<30年期4.375％贷款的5年期。有点像我们'重新分配差异，这对我们有用；一世'我愿意对冲我们的赌注—因为到最后，无限期地无抵押生活或出售并带着巨额支票走走是两个非常令人放心的选择。
它还为我们在2030年中期提供了方便的目标。只要在接下来的11年中市场平均至少达到2.5％，'s looking 好!
I’m thinking about refinancing our home 和 pulling some money out to invest. Why 不 do that if 您 really believe in VTSAX?
我们可能会。现在我们有了HELOC，我们可能会关闭以支持refi。唯一使我们退缩的是我们可能正在前进。我们在星期六在另一所房子上报价…
您进行了错误的比较。您应该已经比较了S的一次性投资&P500每月在S系列进行一系列投资&P. You’re a FIRE guy — 您 wouldn’只是让节省下来的钱或花掉！
不，我也做了比较。望着帖子的结尾。这不是’这是一个不好的选择，但前置仍然可以胜出。
在最初的两年中，我投入了大量资金来偿还抵押贷款，而不是进行投资。它’s 不 that I 不要’我不相信VTSAX，但是当抵押贷款仍然超过半数之前，我们付了那么多本金…我们确实确实需要将每月付款降低到更易于管理的水平，并且我们将这些付款降低到本金并重铸两次。一世’我会承认我们在过去两年中没有取得很大的增长，但是我接受了这种权衡，以便合理地确定如果市场跳水并且我们出于任何原因不得不突然抛售，’不要在水下。那就是我对所有小号和长号的厌恶情绪。现在我’m裁掉多余的款项，然后把这笔现金用于投资。谁说我们可以’t learn? 😀
Revanche @阿盖山生活最近发布…圣地亚哥动漫展2019回顾
有一些很棒的工具可以以很高的贷款利率和费用追踪贷款。我在当地的一个信用合作社发现了一笔十年期贷款，利率为2.375。很难证明像这样的利率和没有积分的情况下及早偿还抵押贷款是合理的。在搜索短期抵押贷款的利率时，我使用bankrate.com并避免访问任何要求提供个人信息，电子邮件或电话号码的网站。
节俭最近发布了…新节俭
首先，an歌nsx是一个不错的选择。忽略它’s I’如果您必须比您和女士多开车，那是不切实际的。其次，如果您提前还清抵押贷款，“lower”率。就您而言，您的费率实在太低了。在我的’比您高4.65％。但是三十年了。另外，我们都没有考虑过税收：既不涉及收益和股息，也不涉及抵押贷款利息的税收节省。基本上是’我认为，无论您的船况如何浮动。关键不是要把钱浪费在愚蠢的东西上。 NSX不是’t stupid stuff, it’显然是非常需要的运输工具。真的是这样
还清抵押贷款是关于降低风险。
今天进行投资的许多人从未经历过市场上的重大抛售。
他们可能会说他们可以应付。他们可能会说他们查看了过去的数字，但没有研究历史’和体验一样！
现在我们的市场下降了1.5％，这真是个奇特的表演。想象一下，如果我们进行了简单的例行校正，将会发生什么？
“现在我们的市场下降了1.5％，这真是个奇特的表演。”
好点！市场将回调10％甚至20％，并且可能很快就会实现（在18个月内？）。人们会吓坏了！火警人群中的某些成员会被压倒裤子。将会有更多的衰退。真相。
I’是长期的目标，其他所有人也应如此。我完全承认这很难使您的想法全神贯注。我花了很长时间。地狱，我希望我不要’当它发生时，我不会失去理智！ ðŸ™，
市场将下跌10％甚至20％，并且可能很快就会纠正（在18个月内？）
今天是2020年2月25日，&P is down 6.28% in the last two days. Could 您r prediction be coming true?
准备好开始接收来自CNBC的电话！
伟大的文章卡尔。
我在2017年决定加快市场步伐并偿还我的钱，因为公牛的末日必须临近。自那时以来，显然错过了很多回报。
好奇–如果您做出了我的决定，您会考虑现在抵押吗？这很奇怪，但是想借钱买房来投资“feels”就像是一个不同的决定，而不是搬家后借出新的贷款，即使这实际上不是’t.
我现在要抵押。地狱，当我们购买新房时，我可能会在几周内这样做。那’与您的要求略有不同，但差异不大。
卡尔过得好..我一直在偿还房地产债务或投资差额之间切换。
这花了我一段时间。我和威斯康星州即将成为FI的一位我的朋友有争议，要还清抵押贷款。我一直在多付一些钱，以期在我遇到火灾时就还清抵押贷款。我停了下来，因为坦率地说’节省那么多。他的论点是，如此低的利率（最低为3.85）在其他时候是超级大国。’没看到。钱最好投资–通过更高的回报率，或者通过大幅折价购买股票，这些股票以后将具有巨大的价值。
我没有的另一个因素 ’看到这里提到的是，尽早还清’确实可以为您节省3.25％。由于利息被摊销，因此您’当您重新付款时’重新支付最少的利息。利息是预先计算的，任何观看抵押贷款声明的人都可以看到。一开始，你’比本金支付更多的利息，并且随着支付的进行而缓慢地翻转。
I’m convinced. I’我现在就付款。
“他的论点是，这种低利率（最低为3.85）在其他时间是超级大国，这一点人们看不到。”
答对了！
不会’如果您还清了3.85％的抵押贷款，然后几年后您的银行帐户支付了4％的贷款，您会感到疯狂吗？邓诺，如果那会发生，但是…
是的，我今天连续第二次写出确切的房贷支票感觉很好，因为我知道自己的投资因此而增加了一点！好吧，慢学习总比没有好哈哈
不列颠哥伦比亚省在FrugalWheels上最近发布了…不要让完美妨碍到该死的好事
” ..is that paying it off early doesn’确实可以为您节省3.25％。由于利息被摊销，因此您’当您重新付款时’re paying the least interest.”
您始终支付/节省3.25％（或任何抵押贷款利率）！实际利息金额将改变每次付款，但利率不会’改变。您按揭贷款支付的每月利息是根据未偿还的本金金额但以相同的利率计算的。
And obviously 您’re taking off payments at the end 通过 paying down 您r principal early. What else would 您 do?
我同意卡尔的观点，认为较快地偿还低固定利率抵押贷款不是’这是最数学上正确的事情，因为任何具有excel和摊销知识的人都应该能够弄清楚。更快地偿还抵押贷款使您在火灾时无需每月还款。那’赢得的支出现金流’已经不存在了（至少要等到你再买房子了！）。有些人在发生火灾时可以按月还款。两者都可以，只要您考虑所有因素后做出明智的决定即可。
NWA-anon最近发布了…2019年八月
我实际上有个问题要问你，卡尔。我的利率低至2.875％，低得离谱，而且我还剩下8年的贷款，剩下11.2万美元。但是，我曾考虑过要再融资25年甚至30年，并每月使用多余的钱进行投资。如果您遇到类似情况，您是否可以再贷款一次？我正试图与我的头部和心脏离婚。我的内心很喜欢无抵押的想法，但是每月（算术上来说）每月有更多的钱来投资会更好。
我会再融资，但我’d用至少一半的钱投资房地产。一世’d be buying up private loans 和 some more exotic things like these 抵押 不es that we invest in. I get a 稳定 10% from these, so it’轻而易举。
您是否有关于您投资的这些抵押票据的帖子？您如何找到它们，审查它们等？您有第三方处理付款处理吗？还是直接向您付款？您一直在跟踪应纳税额的利息报告吗？
这似乎是一个绝佳的套利机会，其波动性可能小于股市，但我不知道’不知道如何找到他们。
谢谢！
要及早偿还抵押贷款，请住在您可以负担得起的房屋中，并每月支付额外费用。如果您想像百万富翁一样制定战略并在不到15年的时间内还清房款，请考虑霍根（Hogan）’s购买价格还款方法：假设您有250,000美元的抵押贷款
如果您每月投资，差额只有1万，我感到非常震惊。也许10k值得股票暴跌的机会？这可能会减少您的时间越长’重新坚持。
实际上，与英国相比，这个数字高达3％！我们可以在这里获得1.39％的存款以及25％的存款，而我们不’没有财产税（印花税除外）。
不知道为什么费率如此不同
When are 您 gonna write about 您r new house purchase? 😀
我实际上提高了计算效率，因为它包括利息和本金。差额远远超过10,000美元。请继续关注最新消息。
3% is high? Whoah! Can I get a hold of 上e of 您r banks? 🙂
新房购买！一世’我要等到我们正式购买它。唐’不想跳枪。九月底…
As an American now living in the UK I can tell 您 there are a few differences between the US 和 UK markets.
1.在美国的期限较长。在美国，您的年龄不’不会像在英国那样影响您的抵押期限。由于我在英国的年龄，我’我只能获得19年的贷款期限。
2.英国贷款是浮动利率抵押贷款，通常在前2到5年固定，并在固定期限内收取预付款罚款。在美国，30年固定期限抵押贷款的利率通常高于可变利率期限。
3.在英国，通常需要更高的预付款。我不得不在英国的新房子上放下15％的股份，而一些银行希望我放下25％的股份。有点警告，其中一家银行确实说下降了25％，是因为我是持签证来这里的美国人。
我的贷款期限为2年，固定为1.86％，与19年期相比下降了15％。我本来可以选一个较短的任期，但不能选一个较长的任期。
在英国，您基本上需要在70至75岁时还清抵押贷款。我知道这种情况正在开始改变，银行提供的贷款高达85+，其中一项已经使用了99年之久。
虽然没有’给您很大的灵活性，例如能够在市场上进行投资而不是还清抵押贷款，这确实意味着您的生活费到70岁时就会减少。’对大多数人来说，这对这里的人们来说意义不大“retired”反正我们还不到70岁。
财务最近发布…如何通过投资房地产赚钱
我有很多租金，这意味着我有很多抵押贷款。
一堆抵押甚至比拥有一个抵押还要好。
每当他们批准我买东西时。我想我自己“you’再给我多少钱3.5％？？？？谁给我这笔钱？他们知道如何投资吗？”
我感觉就像宜家商场中的那位女士
//www.youtube.com/watch?v=6C7oqXewyCE
消防年火灾逃生最近发布…How to make money fast with no prep work – 3 ways to maximize 您r pay rate
嘿，卡尔，
It’已经好久了！我很久以前决定，并非所有决策都需要进行优化以获得最高的潜在回报。我的祖父总是教我，手里的鸟在灌木丛中值得两只。一世’我会承认，还清抵押贷款的机会成本对于我想要追求最高风险调整后回报的财务人员来说是痛苦的。但是我和我的妻子晚上睡得很香，知道我们的抵押贷款已经还清（32岁）。
It’不仅省心，而且还可以消除债务的束缚。它’的确，保留抵押贷款债务可以使您长期获得更高的回报。但这是以选择性为代价的。
我们从不为抵押贷款支付额外的本金来代替投资，它只是总体计划的一部分。您可能还记得，我们设定的目标是在2015年之前的7年内还清抵押贷款，同时设定一个目标，到48岁时获得1000万美元的净资产。 （王室成员）有信心在我们的职业和商机中承担更多的风险。
我们可能已经牺牲了我们额外支付的35万美元抵押贷款的市场回报，但是我可以毫无疑问地说，如果我们不走自己的路，我将在生活的其他领域同样积极进取。在这段时间里，我冒着很大的风险在30岁之前生产C-Suite。然后我决定全力以赴，开始创业。我们将家庭收入从2014年的17.2万美元增加到了2019年的60万美元以上（预计）。我们的净资产从2014年12月的约19万美元增加到2019年7月的130万美元。
物以类聚，人以群分！
Hope 您’re well.
多姆
“物以类聚，人以群分！”
哈哈，是的。您’re friggin’杀死它，所以我’m sure as hell 不 gonna argue with 您!
Nice to hear from 您 again. Stay awesome 和 keep doing whatever the hell 您’re doing!
在移居英国之前，我在这里完全欠债，没有抵押。自从我搬到这里以来，我确实得到了抵押’当这里的抵押贷款利率低至1.86％时，我想出售我的投资来从美国转移资金。
我可以说我的书呆子’大脑知道从数学上讲是完全有道理的，我其余的人都想念没有债务。
我可以说，当我完全没有债务时，我能够最大化自己的投资策略。我同时用尽了我的401K，HSA和Roth IRA，但仍然有钱可以存入我的应税帐户。对我来说，那真是太神奇了。拥有额外的100K会很棒，尤其是在您达到数字之前，但是在某些时候，’不再是钱。
自由比金钱更有价值。 ðŸ™，
克里斯托弗
财务最近发布…如何通过投资房地产赚钱
从数学上讲10％的收益要好于3.25％的抵押贷款，但数学上却忽略了风险。在您的资产级别，风险因素可以被吸收，因此您擅长于自己所做的事情。大多数人没有资产可以忽略与债务相关的风险。 15年前，仍然有人因尝试这样做而陷入困境。我不会’•对于没有经济能力承担风险的人，建议使用此策略。
SWFL金融辅导最近发布 …要避免的四个金钱错误
I’曾经多次出现在这场辩论的双方。我们还清了第一套房子，然后以为机会成本过高而再次杠杆化。可以肯定的是，这种杠杆作用使我们获得了比以往更多的收益。
然后，当我们搬到新地方时，我们确定’d持续30年坚持3.75％。
直到我们读大ERN’关于回报风险和抵押的顺序。
//earlyretirementnow.com/2017/10/11/the-ultimate-guide-to-safe-withdrawal-rates-part-21-mortgage-in-retirement/
I’d对您特别是卡尔的想法感兴趣。我喜欢在工作时充分利用的想法，但是有了CAPE，就可以了’s no way I’d建议立即将抵押贷款用于退休。
或者换种方式说，如果有人付清了房款并且他们即将退休，我当然不会’告诉他们杠杆和一次性投资资金。
但是将其翻转过来，人们似乎喜欢保持杠杆作用而不是还清抵押贷款的想法。…
由四十完成…婴儿自动对焦前往欧洲
“或者换种说法，如果某人有一个还清的房子而他们即将退休，我当然不会告诉他们杠杆化和一次性投资这笔资金。”
我会。如果我能以不到4％的比例获得30年的服务’d获得抵押。即使出现了疯狂的市场高点，我相信未来30年的市场回报率每年将超过4％。
和我’很快将证明放入布丁*。我们 ’我打算在HELOC的帮助下购买另一套现金。当我们出售拥有HELOC的当前房屋时，我们’我将无偿拥有新债务。如果利率仍低于4％，我’我会抵押。敬请关注！
*话虽如此，妻子仍在工作，所以我完全承认这样做可以减轻一些风险。如果市场大量抛售，她’d停留更长的时间。
I’m在您的营地中。查看此MadFI帖子。我采取了一种混合方法，即还清抵押贷款，直到我的还款额比我多P，然后投资了无聊的安全收入基金。一世’我现在正坐在后面看着结果。一年后我’我看起来还不错，晚上睡得很香。 （波旁威士忌有帮助）
一个新手。一世’我从来没有抵押过，但是几年前，我的男朋友（现在是丈夫）决定还清抵押贷款。那时，那是我开始关注FIRE运动之前，’他对优化和分析不甚了解，因此他ho积现金而不是进行投资。因此，就他的情况而言，我认为将其还清是有意义的。另一件事是，我们来自古典音乐界（不是最高收入领域），收入非常零星，因此心态是ho积现金，因为对于谁要预订我的书有一种持续的不安全感。对于艺人类型来说真的很艰难—我更改字段的原因之一。
亲爱的拉姆西·异端（Ramsey Heretic）亲爱的（我确定他们现在正在对不信者发誓），总是很高兴看到另一个人与整体背道而驰“debt is evil”部落。要考虑的另一件事是，从历史的角度来看，私人住宅是您所能拥有的表现最差的资产（那就是在您应对出售房屋的恐怖之前）。因此，从均衡的投资组合角度来看，我不’除非我的权益少于我投资组合的20％（完全任意数），否则就不要多付钱，因为我确实不’不想在低绩效，低流动性中获得这么多（是的，有HELOC’，但是当我可以将其分散到其他资产类型中时，这是另一个麻烦的资产。我有一份政府工作和3.25％的VA贷款有助于我….
丹尼尔最近发布了…24小时禁食实验
我住在欧洲北部，学生贷款的利息为0.32％，公寓抵押贷款的利息约为1％。我没有尽我所能尽快偿还，而是将薪水的70％投入了全球指数基金。对我而言，这基本上是免费的！
等待一秒钟，我读了几次，对我来说好像您做错了比较…shouldn’您将106,274（收益）-23,467（利息）或82,807美元与95,781美元进行比较，这意味着用现金支付的期权将为您多赚12974美元？还是由于不支付现金而损失了12,974？已经很晚了，所以也许我错过了什么？
Wayta go! I was wondering why 您 had a 15-year 抵押, until I reached the bottom of the 文章. 我的 math showed that in general:
还清抵押贷款会导致更快的火灾
保留抵押贷款和投资穆拉可以带来更多的长期财富。
自从您很久以前到达FIRE以来，您最好尽可能保留抵押贷款！您是否尝试过Credible.com进行复制’恩？ MMM推荐了。不知道他们是否显示出与其他人一样关心收入。
Bo Dangles先生最近发布了…安全的代价
我只是和Credible交谈过！我认为与他们打交道的放款人是传统的，所以这可能是不可行的，但是我’m gonna try anyway.
1,500天自由”是另一个个人博客转变为金融博客，由一位想在1500天内拥有1,000,000美元投资组合的无债务家庭男子撰写。最后，他不仅实现了自己的目标，而且超越了目标。
One thing 您 forgot: to be in a position whether to pay $170.000 in cash or get a 抵押, 您 need to have the $170.000.
I’我住在奥地利，我’我是中产阶级’不知道有多少人可以用现金把那笔钱花掉。特别是如果你不’当您至少需要付出两倍或三倍的代价时，您想生活在世界的另一端。
是的，这里的系统不同。但是，作为一名普通员工拥有房屋的唯一机会是获得抵押贷款并慢慢还清，而又不会在股市上投入大量资金。
除了这里的可靠建议ðŸ™，
我们在购房方面做得很好。这是一个丑陋，被忽视的野兽，我们投入了大量的时间和血液。
但是，是的，170,000美元真是一大笔钱。我们努力了很多年，以积累他的财产。
您如何支付抵押贷款？因为如果你’再用其他收入而不是您的140,800美元投资来偿还抵押贷款，那么您’比较苹果与苹果。你应该拿一个“withdrawal”每月$ 989.36的总金额中的$ 140,800用来偿还您的抵押贷款。一世’d想看一下您每月从投资中提取的金额，我做了一次快速的计算，得出的差额接近6万美元，您的投资在74个月后约为15万美元，减去之后的抵押余额74个月（〜91K）。我只是使用您在那段时间内的收益率，所以实际上，由于市场的波动，您的收益率可能会低一些’重新退出，而不是每月添加。我知道好像我’反对您的思考过程，但这是我经过的思考过程，决定尽早还清我的抵押贷款而不是兑现。它’很明显，您比我具有更高的风险承受能力，因为您的投资仍有机会赢得’t表现优于抵押贷款，您的初始投资将降为零。但是发生这种情况的可能性很小，我’ve总是将其视为您的抵押贷款利率为3.25％，更糟糕的情况是您要支付该利息，但是正如您所指出的，它还有更多的上涨潜力。唯一的风险是如果你不这样做’没有稳定的收入，如果您仅依靠市场收益作为收入，那么’风险要高得多，但是如果您有“steady”薪水的风险要低得多。
I really like reading 您r blog 和 enjoy the detailed thought process behind 您r decisions.
嗨，FI现实主义者！是的，你’re correct 和 您r “withdrawal”情景是我的事’我想过。我的另一种情况’我曾想过，如果我还清抵押贷款，’ve有额外的$ 1,000投入市场。但是，我’我坚持我的简单计算有两个原因：
1）每月计算此费用将是一个巨大的麻烦。我已经没有时间了
2）更重要的是，前置 通常胜 并大幅度提高。
我正在做的一件事是跟踪我的表现。到目前为止，我’m up $ 57,285 并已付款 $2,975 按揭利息。但是，我们生活在陌生的时代，没有什么正常的事，所以我不’还不敢赢。