提前退休的最佳房地产策略

大家，早安！一世’我现在正在参加国际冒险，所以 问读者 下周将返回。今天，我的朋友 乍得·卡森 介入。

乍得是一个有成就的人，您也应该注意的人。他是一个 1级足球运动员和罗德学者入围。乍得决定放弃医学院，而专注于创业。今天，他与他的商业伙伴拥有90处房产。

房地产是一种多样化的投资策略，具有多种赚钱的方法。有些策略可能对您有好处，有些则可能不行。乍得’这篇文章的目的是解释最佳策略并帮助您找出最适合您的策略。我希望你喜欢乍得’s 文章 today!

现在，1500先生可能正在2016年肖托夸的厄瓜多尔云雾森林中漫游， 杰科林斯, 疯狂的主义者和 钱先生.  While he and other early retirement luminaries solve the world’s problems from a 山 top, he has trusted me with the keys to his site for a week.  Lucky me!

最近，我很高兴在圣地亚哥的Stone Brewery喝精酿啤酒时与1500夫妇在一起。 Frugalsaurus和Spend0saurus甚至出现了令人惊讶的外观。在Spendosaurus急忙前往附近的一个旅游陷阱购买价格过高的T恤之前，我迅速拍照留作证明。

当其他提前退休博客作者聚在一起时，对话总是很有趣且生动活泼（尤其是在喝啤酒的时候）。当然，我们谈到了我们的家庭，户外活动，旅行，个人理财和生活哲学。但不可避免地，我们会回到我们共享的激情中–房地产投资。

不同的策略，提前退休的目标相同

房地产投资已经帮助我们每个人积累了财富，并朝着提前退休迈进了一步。我写了另一篇关于 使用房地产提前退休的特殊好处.

关于1500夫妇的故事和我的有趣的事情是，我们以不同的方式使用房地产。

在过去的14年中，我和一个商业伙伴购买和出售（又称翻转）物业以支付账单并节省现金。在购买租赁物业的过程中，我们增加了财富，并用这些租金代替了积极赚取收入的需要。今天，我们在南卡罗来纳州的一个大学城拥有90个租赁单元。

1500夫妇在房地产以外的地方工作，但从侧面看，他们每两年就会搬迁一次，并利用 美国税法中最赚钱的部分。在此过程中，他们免税建立了庞大的财富。他们目前将大部分财富投资于股票市场。

It turns out there are many different strategies to retire early using房地产投资。 Our stories are 上ly two specific examples.  Real estate early retirees vary from people like me with many rental units to extremely part time investors with 上e or two properties.

所有房地产策略的共同主题是产生的财富和收入。这些房地产投资使您摆脱了 “快死了” 在工作。而且，尽管房地产投资以比其他方式更少被动性而闻名，但我可以从个人经验中向您保证，只要稍加准备和一些系统，您就可以自由自在地随心所欲。

在本文的其余部分中，我想给您列出我最喜欢的使用房地产提前退休的策略。如果您有这样的意愿，我想帮助您为自己选择最佳策略。

但是在深入研究房地产投资细节之前，让我们先来看一下积累财富的基本原理。

什么’s Your Wealth Stage?

I see my own wealth building journey like climbing a 山.  I’ve been progressing (and occasionally sliding backward) from stage to stage something like this:

无论我是否投资房地产，第一阶段和第二阶段都是一样的。这些步骤包括使我的账单付清，节省现金储备，学习节俭生活以及通过提高工作技能来增加收入等步骤。

第三阶段是关于提高我的储蓄率（感谢Money Moustache先生），这是 提前退休的主要动力 无论您使用哪种策略。

尽管在前三个阶段中可以将房地产用作全职或兼职工作，但对于大多数人来说，实际上并不是开始购买投资的最佳时机。

相反，房地产投资确实在第4阶段（增长）和第5阶段（收入）发光。

增长需要10万美元的巢蛋并将其变成100万美元。在本文中，我将分享一些具体的房地产策略来实现这一目标。

收入将现有财富的一部分转化为可用于资助您的生活方式的固定收入。这个阶段永远打破了一份工作中美元交易时间的束缚。我还将分享一些使用房地产实现此目标的示例。

那么，您将置身于哪个财富阶段？

只要选择目前最合适的东西即可。当我们在下面探索增长和收入的不同房地产策略时，此选择将​​帮助您集中精力。

房地产增长策略

请记住，增长策略的目标是将较小的储备金变成更大的储备金。与获得良好回报一样，这一目标也属于违法行为。但是第二部分是防御，这意味着要避免冒险的举动，这些举动会使您从财富建筑的山上滑下来。

我认为以下几种房地产策略都符合这两个标准。

现场翻转

您可能熟悉此策略。这是1500夫妇用来积累自己百万美元以上净资产的很大一部分。 最近的来宾帖子 在我的网站上分享了他们的房屋翻倒故事的详细信息和前后照片。

通过现场翻盖，您购买的房子需要工作或有可能以其他方式增加价值。例如，您可以改造厨房，打开平面图，改善路缘吸引力或升级浴室，地板，油漆，灯具，卫生设备和其他房屋用化妆品。

我也认识一些人，他们在热门社区中寻找可以增加的小型房屋。如果您能以每平方英尺125美元的价格增加一个主卧室套房，而每平方英尺增加200美元的房屋价值，那将是一个有利可图的项目。

现场翻牌的好处是他们的税收优势。在美国撰写本文时，个人最高可获得250,000美元，夫妻共同最高可获得500,000美元。 免税。我不太熟悉 加拿大税法，但加拿大人似乎也享有类似的好处。

您可能已经知道免税复合增长的力量。这就是为什么这么多人投资401ks和IRA的原因。这是从相同原理中受益的房地产策略。

房子黑客

房屋黑客是我进入出租物业游戏的最喜欢的方式。这仅表示您居住在可以将其一部分出租给他人的物业中。

例如，您可以住在双层，三层或四层的一间公寓中，然后出租其他单元。或者，您可以发挥更大的创造力，并将您的车库公寓租给研究生，使用 爱彼迎 出租地下室，或安装 您后院的蒙古包供度假者 (yeah, that’s a thing).

我的第二个住所是房屋黑客。我住在4单元建筑物中的一个单元中，其余的三个则出租了。代替了住房费用，我实际上每月的住房利润超过200美元！

顺便说一下，这不是一个孤立的例子。见我的朋友布兰登·特纳’在“更大的口袋”中的热门文章， 如何破解房屋并获得免费居住的报酬。

当然，这种策略需要一些牺牲。您’不得不和其他人住在一起，那些房客会知道你的’重新楼主。但实际上，我与一些也是我邻居的房客建立了美好的友谊。消除住房费用弥补了任何潜在的麻烦。

一旦您’重新准备停止入侵房屋后，该物业便完美过渡为长期租赁。您的所有者自用资金可以保留在原处，并且既然您可以租用多余的空间，建筑物的现金流将更好。

租赁债务雪球

一种基本的租赁策略是购买，持有租赁，分期偿还贷款，并随时间推移使租金和价格升值。这不是一个坏策略。在正确的位置，它将在20-30年内运作良好。

但是对于那些寻求提前退休的人来说，还有更好的方法。该方法称为租赁债务滚雪球。一世’我会在这里简单解释一下，但是我也写了一篇文章 租赁债务滚雪球的更详细示例 （包括电子表格）。

本质上，您购买了一定数量的可以满足您目标的出租物业。例如，让’s说你买了三个。一世’ll假设每个租金的正现金流量为每月200美元（总计600美元/月），并且您使用长期的30年期抵押贷款并支付了500美元来购买物业。

当您将所有额外现金流量（加上您可以动用的任何其他现金）再投资以一次偿还一笔债务时，滚雪球就会发挥作用。额外的本金可以迅速还清第一笔贷款，然后每月又释放500美元，可用于下一笔贷款。就像滚雪球一样，每笔贷款的偿还速度都比以前快，直到所有财产都拥有自由且没有债务。

此策略的优点是稳定，然后加速朝着目标迈进。它’在7到15年内完成滚雪球计划，而不是通常的20到30年房地产计划，这种情况并不罕见。这样一来，租金基本上就成为您进行投资和增长前期和持续储蓄的工具。最终结果是低风险，高现金流量资产组合。

全现金计划

您是一个不喜欢债务的投资者吗？所有有关抵押的讨论都使您的手掌发汗了吗？如果是这样，房地产仍然可以很好地增长您的财富。您’我只需要使用全现金计划，在这里您可以为物业支付现金，节省所有净收入，然后将其重新投资到更多物业中。

我个人使用债务来增加我的非退休账户租金组合。但是戴夫·拉姆西（Dave Ramsey）和其他许多富裕的房地产投资者仅用现金支付房产，就取得了令人难以置信的出色表现。我写的这篇文章显示了这种简单的全现金计划随着时间的推移会如何运作。

用所有现金进行投资可能会限制您可以购买的房产的大小，位置和时间，因为现金资金有限。如果您这样做可能会很好’re patient and don’购买前请先积累现金。但是，您也可以考虑通过与合作伙伴一起提高创造力。如果您有$ 75,000，而合伙人有$ 75,000，则可以一起购买$ 150,000的房产，并能更快开始。

自主IRA贷款

大多数人将他们的401k和IRA退休帐户投资于股票，债券和共同基金等传统资产。但是很少有人意识到，他们也可以自我指导去投资于另类资产，例如私人贷款，税收留置权，有限合伙企业和房地产。较小，更专业的保管人可以提供这些选项，因此’尚未广为人知。我用 美国IRA，但也有许多其他内容。

如果您确实选择将自行管理的IRA投资于房地产（我已经进行了近14年），那么我建议您专注于贷款。成为贷方会更加被动，并使您的退休帐户面临的实际所有权带来的风险和麻烦更少。这可以通过寻找其他需要贷款来资助自己的交易的房地产企业家来实现。

例如，在我的第一笔房地产交易中，我是一位企业家，他帮助另一位本地投资者扩大了自己的IRA。我买了一个物业来修理和翻转，而他的自我指导的IRA为我的购买和维修提供了资金。我付给他IRA 10％的利息，当我卖掉房产时，我还给了他IRA本金。

最近我’我们对出租物业也做了类似的安排。私人投资者的IRA会为租赁物业的购买价格提供50％至70％的资金。然后，我以6％的利息向IRA支付每月固定费用。

私人投资者享受完全被动的回报，并且他也知道自己的投资以房地产形式以较低的贷款对价值比率提供了良好的抵押，因此他晚上也睡得很好。我告诉他们，如果我被公交车撞倒（可能是我的一次国际冒险），他将有足够的安全余地来收回自己的资金。

此策略对于增长非常有效，因为100％的收入都保留在您的IRA帐户中并且免税。如果利息是在您的IRA帐户之外赚取的，则您’d须缴纳普通所得税税率，而无需因租赁物业折旧而提供任何典型的住房。

房地产收入策略

通过切换到新游戏，时间成为了唯一的财产，每个人通过生物学继承也同样拥有丰富的财产。生存当然仍然需要金钱，但是时间就是生活所需要的。''

Ed Buryn，引自 流浪汉，由Rolf Potts撰写

在最后一节中，所有策略都是关于增长的。但是，这种增长的目标是什么？仅仅是为了赚大钱吹牛吗？

至少就我而言，目标是生活更多， 做更多重要的事情！为此，我需要时间和灵活性。为了获得时间和使用房地产的灵活性，我需要收入。

这种转变有时比听起来要难。放慢增长后的追逐并转向关注收入和稳定是不自然的。它’s easy to 使现状合理化 并保持增长多年。

幸运的是，房地产在两个阶段之间的过渡很好。在增长阶段，该收入被重新投资以偿还债务或购买更多房产。但是在收入阶段，您可以优化房地产投资组合以产生收入来支付您的个人开销。

这里有一些策略可以做到这一点。

自由明确的目标

这不仅仅是一个策略，它还可以帮助您指导上述增长策略。它还为您提供了可量化的目标，可以帮助您说出“足够” 上ce you reach it.

的 自由明确的目标 首先要弄清您需要生活多少钱。然后，您计算出需要多少出租物业，这些债务可以免除所有债务，以支付这些生活费用。

例如，如果您每月需要3,000美元的生活费，您需要多少租金？让’s假设您的租金为每月1,000美元，而50％的费用，空缺，管理等费用则是门外。因此，每个物业每月给您500美元。

您的自由明确目标是将6个出租物业释放并免除所有债务（$ 500 x 6 =每月$ 3,000）。一世’在这种情况下我忽略了所得税，因为我认为你’处于较低的税级，并且还受益于部分租金收入的折旧保护。但是，如果您需要更多缓冲，则可以提高目标。

有些人也不会喜欢零债务的想法。他们希望利用某种杠杆作用来对冲潜在的通货膨胀或继续增长。您仍然可以使用相同的原理，并以更多的杠杆率使用更多属性来调整目标。

但关键是您要从收入目标中撤出所有房地产活动。然后您到达一个风险更低，收入更高的地方。

这种清晰，专注和实用的功能非常适合您的提前退休计划。

完成债务雪球

首先，使用债务滚雪球是增加财富的第一要务。但这实际上有另一个目的，因为最终结果是来自免费和清晰的租赁物业的收入和权益。

因此，滚雪球计划也将顺利过渡到收入阶段。您只需要完成债务滚雪球，并确保其达到上述自由明确的目标即可。

买三卖二

你们有些人赢了’t or can’做债务滚雪球。也许您的出租物业不’由于价格过高，现金流量不足。或者，也许贷款太大了，无法在目标日期之前还清，就无法开始使用这些收入进行提前退休。

在这种情况下，您可以将策略调整为 买3卖2保留1个计划。使用此计划，您购买3处房产，出售2处以产生利润，然后将收益再投资以偿还剩余财产的贷款。

该计划取代了租金收入，而将更多的精力放在了购买低于其全部价值的房地产上的内置权益上。它还得益于贷款摊销和整个房地产市场的任何被动升值。

在房地产业务的前十年中，我和我的业务伙伴非常频繁地使用此策略。我们购买了比我们需要的更多的物业，我们将其作为短期租金持有，并在2-5年内出售了它们以获取利润。

出售后，我们通常使用净利润来偿还我们想要保留的物业的债务。结果，我们最终得到了更少的财产，更少的债务和更多的收入。

此策略存在风险，因为在购买大量物业期间通常涉及更多杠杆作用。您还面临最终销售的税收责任，这会侵蚀您的利润。但是通过精心计划，我可以将这两个挑战降到最低。

例如，当我处于低税率状态并支付了 那些年的资本收益为0％。在我的收入过高的其他情况下，最终收益仍然仍然值得支付相对较低的资本利得税（与当时的普通收入率相比）。

卖方融资给您的租户

在2009年经济衰退最严重的时期，我和妻子实际上采取了 为期4个月的西班牙和南美迷你退休之旅。在这段时间里，我们的房地产业务产生了一些收入来维持我们的收入，而不必翻房子。为此，我们将平均现金流量的一些租金转换为现金流量要好得多的卖方融资。

如果您要过渡到提前退休，或者甚至在想要休息的较早阶段（这是我们的情况），此策略将非常有效。

例如，让’例如，您有一所房子的租金为每月$ 1,000。您的租户已向您支付了5年的高价，他们想从您那里购买房屋。但是他们的自雇收入和不足20％的首付限制了他们在传统融资市场中的选择权。

因此，您同意根据以下条款向他们出售：

• 150,000美元的价格（全部价值）
  • 首付$ 15,000
  • $ 135,000卖方融资
    • 6％的利息
    • $ 967 /月
    • 20年摊销

您的租户可以购买自己喜欢的房屋，并只需支付10％的首付即可获得长期融资。

您转换了一个可能每月产生$ 500的租金（假设没有债务，并且 50％规则 （租金$ 1,000美元）进入20年的每月收入$ 967美元。那’基本上是每月收入的两倍！

现在，您拥有一张期票，该笔票据由您的旧财产抵押抵押。您还可以预先获得$ 15,000的现金，用于满足当前需要或准备金（在不付款的情况下绝对是个好主意）。

如果您拥有这样的三处房产，则可以建立每月3,000美元的收入来源，以长期支持您。在我的市场上，我可能只需要投资$ 300,000–$ 330,000购置这三处房产。

对于相对较小的储备金来说，还不错！

向他人贷​​款

就像从自己的IRA借钱的增长策略一样，您可以选择在退休帐户之外借钱以产生收入。

我已经在上面描述了贷款的工作方式，但是在这种情况下，您可以在退休帐户中使用传统的59.5岁提取年龄之前的利息收入。记住，重点是使您从工作中获得收入的需要中解放出来。

虽然我的经验仅是直接向当地人提供贷款，但包括1500夫妇在内的许多其他人都通过在线众筹网点使用了这种形式的变体 借贷俱乐部。还有许多专注于房地产的众筹公司，这些公司可让您进行贷款或作为股权合作伙伴进行投资。

我不’尚无在线借阅经验，所以一定要做好功课。对于直接贷款或众筹，请确保在开始之前获得专家建议。尽管有潜在的好处，’这不是一个轻易采取的策略。

什么’最适合您的策略？

与现实生活相比，撰写博客文章，甚至是只要写这篇文章（感谢我坚持！）都比较容易。因为在现实世界中，您必须将这些策略与独特的因素组合起来，这些因素被称为生活。

因此，为了帮助您找到最佳的提前退休房地产策略，我’最后总结一下：

1. 选择一个财富阶段来帮助您集中精力。
2. 选择一种能让您兴奋的策略。如果它’不好玩，你可能赢了’t stick with it.
3. 使用我提供的链接或其他在线房地产资源，进一步了解该策略。
4. 写一个 短 商业计划书（如1页）以及可能的下一个项目和下一个行动。
5. 开始吧！

这种房地产投资形式非常具有企业家精神。就是那个’不适合所有人。但是对于其他人，例如1500年代和我来说，’一直是我们提早退休的重要工具。

我希望您必须在房地产和提前退休的冒险中取得成功！

房地产是帮助您提前退休的正确工具吗？如果是这样，哪种策略最适合您？您是否有任何我的策略经验’ve shared? 

我很乐意在下面的评论部分中表达您的想法或问题。

图片来源：

雪球：Kamyar Adl（Flickr）[CC BY 2.0]，  通过维基共享资源